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【原创】旅游项目招商与融资
发布时间:2006/8/4   来自:《旅游实战研究》05年8月号
     旅游项目招商与融资

  

        文|王晓华

   

    伴随着近几年国内旅游业的兴旺发展,旅游业的发展逐渐受到各级政府的高度重视,旅游项目招商引资、塑造区域旅游目的地形象、加快旅游发展所需要的基础设施建设速度等与旅游业发展相关的工作摆到了各级政府的议事日程上来,特别是南方的旅游资源大省,更是将旅游业的发展作为调整农村产业结构、解决三农问题、加快小城镇建设、带动区域经济发展的战略性工作来进行部署。有些省份甚至已经将旅游招商引资指标下达到各级旅游主管部门,作为工作任务和干部考核的指标。

  

    同时,由于旅游项目具有投资规模大、资金回收期长的特点,单靠政府的资金支持来开发旅游资源显然是不现实的。因此,各地政府采取了“政府主导,企业参与,市场化运作”的思路引入社会资金来开发各地的旅游资源。目前,无论是沿海旅游业发达的江浙地区,还是旅游业发展相对落后的西部地区,旅游主管部门都在加大招商引资工作的力度。但是,由于旅游项目招商和融资工作进展不顺利,以及投资商项目融资过程中遇到的困难等因素的影响,许多旅游建设项目进展缓慢,景区基础设施建设水平不高,严重滞缓了当地旅游业的发展。因此,如何解决好旅游开发项目招商与融资问题,将是旅游管理机构和旅游项目开发商今后一段时期内的重点课题。

  

   

    一、旅游项目招商

  

     按照目前的旅游项目投资体制,民营资金早已取代国有资金成为旅游项目投资的主体。特别是在西部财政困难的省份,发展旅游的效果在很大程度上取决于招商引资。很多老少边穷地区有发展旅游所需的资源,但是政府没有旅游投入的财力,这就更需要通过招商引资来解决旅游开发的资金问题,同时还希望通过外来资金的进入,带来新的观念和思路,解决发展旅游所需的人才和管理问题。因此,各级地方政府对旅游招商表现得非常热情和关注。但是,相对于政府的“热”,企业却表现出“冷”。不少企业有投资旅游的意愿,也有投资能力,但对旅游行业不熟悉,表现得小心谨慎。有的对政策环境风险把握不住,担心政府换届而承诺落空;很多真正的好项目淹没在众多吹得天花乱坠的项目中,导致投资商对政府越是热衷推出的项目越是不放心。

   

  

     造成旅游招商中政府“热”企业“冷”的原因:首先,在于政府的出发点与企业的出发点有差异,或者说在政府发展地方经济的目标与企业追求利润的目标之间很难找到双方都认可的结合点。其次,在于政府在招商中缺乏有效的信息传递渠道,除了招商会、新闻发布会之外,没有更多的渠道,只能是守株待兔。企业同样存在了解招商项目渠道不畅的问题,很难找到优质旅游投资项目。第三,热衷于旅游开发的地方往往由于地方财力困难,对招商项目普遍缺少包装、策划、规划、项目可研报告等招商所需的必要文件,有的甚至连书面资料都没有。旅游项目动辄需要投资几千万甚至上亿元,大型项目要找的投资商也一定是有实力的大企业,而越是有实力的大企业,运作越规范,越讲决策程序,论证越要详尽,绝不可能只听口头介绍、只看几页简单的文字图片,就贸然决定几千万的投资。第四,有的招商项目也做过评估、论证,但大多是带倾向性的、意图诱导投资商的,或者重建设、轻市场,尤其对投资商所关心的投资回报不能提供令人信服的数据,往往是凭空假设每天来多少人一年就有多少收入,客源的来源也是假设从其它成功景区分流多少,或者干脆按成功景区的一定百分比计算出来,缺少专业的市场分析、有核心吸引力的产品设计、盈利模式设计等对项目的策划和论证。

  

  

     由于以上问题的存在,国内很多旅游资源丰富的省份,近几年都开展了不少旅游项目招商引资工作,但收效甚微。旅游招商成效不明显的主要原因在于工作不到位,方法不对头或基本投资环境不具备。要使旅游项目招商引资取得成功,需要注意以下几方面问题:

  

     1、站在投资商角度考虑问题

  

     筛选并推出特色鲜明、市场前景好、建设环境条件具备、投资不确定因素少、预期收益高的好项目,让投资者实实在在地感觉到投资有利可图。可以肯定地说,真正好的项目不愁招不到商,关键在于项目的好坏。因此,不要把好项目留给自己开发,差项目用来招商,更不能奢望无利可图的项目能吸引投资商来开发建设。

  

      2、让投资商充分了解认识项目

  

     一是要认真做好项目策划、可行性论证,包括对客源市场、项目设计、投资成本和经营效益等方面的客观、全面、细致的分析研究,完成政府确认和审批手续等前期工作,如:项目策划、立项、规划设计、审批等;二是借助有关媒体、招商窗口单位、专业招商融资机构及各种经贸交流、访问考察活动,多渠道、多形式地宣传介绍,全方位、大范围地推出项目,让项目有机会进入中外客商视线并留下较深刻的印象;三是要邀请有意向投资合作的客商来实地考察,并协助其做好项目考察论证工作,让其深入了解认识项目,从而做出投资决策。

  

  

     3、分门别类,重点突破

  

     对于相对独立、预期投资收益较高、商业性较强的特色景区景点,旅游接待服务设施(如宾馆酒店、各类疗养健身中心、度假村等)、娱乐、运动、探险等项目(大型景区可分成若干单位子项目),适宜重点推出,直接招商引资,以独资、合资或合作方式开发经营,招商对象重点针对国内外大型旅游企业、饭店集团和一些多元化投资经营、非专业性生产经营的有实力的上市股份制企业、国外财团等;对于可通过收费等方式实现长期稳定收益的旅游基础设施项目(如客货流量较大的旅游公路、旅游商务码头等)和一些具有景观性质的大型工程项目(如大型水库等),招商对象重点是国外财团和国内的一些专业性大型企业,并可考虑以BOT等方式合作开发。

  

  

    二、旅游项目融资

  

     对于景区建设动辄以千万、甚至以亿计的巨额投资来说,当项目招商完成后,投资商往往在项目启动后还要通过各种渠道进一步融资,因此,了解各种不同的融资渠道能使政府更好地帮助投资商解决项目建设资金问题。

  

     1.银行融资

  

     项目开发贷款:前提是取得景区经营权、项目用地使用权等,立项、规划、报建完毕具备开工条件。由开发商向银行申请发放用于旅游项目开发建设的贷款。由于银行的风险防范意识强,放贷额度远低于旅游开发项目所需的资金总额,因此只能解决部分建设资金问题。

  

     流动资金贷款:旅游项目开发商用于工程购置设备、材料之用的短期贷款。

  

     按揭贷款:由旅游项目开发商向银行提出申请,贷给购房者个人用于支付购房款的长期贷款并以所购房产作抵押,分期偿还本息。按照人民银行规定,不得高于房款的70%,开发商提供还款担保。该贷款一般在工程主体完工或建筑出地平取得预售许可证后就可以发放,此类贷款适用于部分旅游房地产项目。

  

     专项贷款:指国家示范工程、重点工程等项目建设中银行提供的政策性贷款,由财政贴息或根据计委立项的指标下达。如,国家小城镇建设专项贷款。

  

   

    2.直接融资

  

     股权融资:通过股票交易市场上市发行股票是最合适,并且效果较好的融资手段。经证监会批准,上市公开发行股票达到融资的目的。目前已有多个旅游项目通过股票市场进行直接融资,如张家界、泰山旅游、黄山旅游、华侨城、桂林旅游等。相比而言,上市的旅游企业比例很小。股权私募融资、出让股权或增资扩股是目前应用较广泛的直接融资形式。但缺乏流动性,募集难度大。

  

     公司债券:企业以某景区项目开发建设的预期收益和企业的信誉为偿付保证,是通过证券公司(投资银行)向投资人发行的证券。此类债券的审批环节较复杂,能够申请的企业不多。但最近国家主管部门已改为核准制。

  

     预售款:在旅游房地产项目建设过程中进行,一般为开工之时。由开发商向消费者出售预期住房(也称楼花)。一般收取房款的5%-50%不等。预售合同(也有的称为认购证)在交房前(或一定时期内)可以转让。一些旅游房地产开发公司规定可退房,并由房地产公司补偿一定的利息损失。该售房行为不是真实销售行为,旅游房地产开发公司常在表内将其处理为负债。

   

  

    3.租赁融资

  

     租赁融资是以商品形态与资金运作相结合的,提供信用是租赁融资的主要特点。租赁公司不是向企业直接贷款,而是代使用人购买机器设备,将金融贷款与购买设备这两个过程融合在一起。对承租方(旅游景区)来说,在租用设备的同时,也解决了资金需求短缺问题。旅游项目开发的实际运作中,项目建设方常通过对索道设施、大型游乐设施、滑雪场设备等的租赁,解决项目建设初期的资金问题。

  

   

    4.信托基金:

  

     信托基金是集体投资计划的一种,投资于可带来收入的旅游项目,例如旅游房地产、宾馆酒店。如同基金等其它集体投资计划那样,信托基金必须获得证监会认可,才可以向公众发售。认可的旅游房地产基金一般会将至少90%的净收益以股息的形式定期派发给投资者。2003年底,成都市已有此类信托基金出现。

  

   

    5.机构融资

  

     目前,很多投资机构已认识到旅游开发项目具有低风险、高投入、长期稳定获利的特点,并纷纷看好未来旅游业的发展。因此,旅游项目投资逐渐成为了投资机构选择项目的新热点。通常,投资机构融资有以下几种方式:

  

    a)外方独资:以BOT 方式经营,以与地方政府合作为主,常见于旅游配套的道路等基础设施建设项目。

  

    b)中外合资:股权式合作,双方按股权投入,成立中外合资公司。

  

    c)中外合作:契约式合作,双方按约定投入,成立中外合资公司。

  

    d)以固定收益合作:以项目可分配的经营性收入作为回报,成立中外合资公司或以项目融资形式出现。

  

   

    6.融资工作中所需资料

  

    a)由专业机构编制完整的项目策划书、商业计划书、项目可研报告、项目规划等能够详尽地分析项目所在区域的市场状况、项目开发的市场前景、SWOT分析、项目的产品设计、营销计划、投资预算、回报周期、所融资金具体用途等信息。

  

    b)项目所有者的情况:如公司领导团队的个人背景资料;项目所属公司的近期经营状况、资产状况等企业信息。

  

    c)已经取得项目的经营权证明、土地使用权证明、立项批文等相关文件。

  

    d)项目所在地的地方优惠政策、交通状况、已有游客量统计、区域旅游市场调查报告等能够表明所上报项目为具有良好前景和稳定回报项目的相关文件资料。

  

  

  本文作者为北京晓月旅游咨询有限公司总经理

   联系电话:010-86018518