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【原创】探索城市旅游景点的未来发展之路(中)
发布时间:2008/4/18   来自:<<旅游实战研究>>2008年1月号
    探索城市旅游景点的未来发展之路(中)

  

   文|王晓华

  

  2007年,晓月公司受张家界旅游开发股份有限公司(股票代码:000430)和芜湖市巨勇集团委托分别编制了浏阳市道吾山景区控制性详细规划及芜湖市绮梦湖生态农业观光园项目总体策划。尽管两个项目所处地域不同,资源类型差异很大,但两个项目的共同的特点是都位于城厢结合部,作为典型的城市生态后花园或郊野公园,在开发旅游项目的时候要兼顾游客的旅游需求和市民休闲的需要。本文将从专业角度对两个项目的资源现状、存在问题、发展思路和项目规划中不同设计理论的应用等方面加以分析,供同类型旅游项目建设者参考。

  一、 浏阳市道吾山景区

  1. 景区简介

  道吾山旅游风景区坐落于湖南省浏阳市集里乡道吾村境内,距浏阳市区6.5公里,规划总面积 15平方公里。道吾山景区不仅是中国佛教名山、历史文化悠久,而且自然风景秀丽。这里有中南地区最密集的古松群,千年古刹兴华禅寺,海拔576米的高山天湖,堪称道吾三绝。春看烟雨,夏观云瀑,秋望雾霏,冬赏雪霁的天象景观更是久负盛名。其中吾山雪霁为浏阳八景之一。道吾山景区的旅游资源总体上可以概括为:高山水库、森林和佛教文化三大类。道吾山景区区位优势明显,景区距省会长沙65公里,距株洲市75公里,距湘潭市75公里,距江西萍乡72公里,浏阳、长沙、株洲、湘潭、萍乡均位于景区1小时车程范围内。

  道吾山景区由1996年被浏阳市列为开发重点景区,由浏阳市集里街道办事处主持开发建设和经营管理的日常工作; 2004年由张家界旅游开发股份有限公司取得了道吾山景区的经营权,并成立浏阳市山水旅游产业发展有限公司负责道吾山景区的经营运作。2001年至2006年的游客量统计见下表:

  2001—2006年度游客年度统计表

   2001 2002 2003 2004 2005 2006

  游客数(万人次) 0.5 0.7 0.8 2.9 3.4 8.3

  旅游收入(万元) 50 60 75 67.7 91 94

   数据来源:浏阳市山水旅游产业发展有限公司提供

  从2001—2006年度游客年度统计表可以看出,尽管2001年至2003年道吾山景区的游客数量和营业收入都有所增长,但幅度不大,数量偏低。2004年,游客量大幅增加的同时,营业收入反而有所下降。2006年,景区游客量和景区收入大幅提高。但仍与景区按照可游面积等方法测算得出的游客容量数值有很大差距。同时,2004年后游客大量增加,但景区收入增加缓慢,反映出景区的盈利能力有待进一步提高。

  

  2. 目前存在的问题

  经过现场考察、座谈和大量资料分析,我们认为造成道吾山景区目前经营状况差强人意的原因,可以归纳为以下几个方面:

  ①景区定位模糊:尽管经过集里街道办事处和浏阳市山水旅游产业发展有限公司近十年的开发经营,道吾山景区的定位依然存在问题。其表现主要体现为景区文化定位、产品定位、功能定位等基础定位元素不明确。从而使景区产品设计方向不明确,景区缺乏鲜明的特色,对游客的吸引力较弱。

  ②对历史文化缺乏深度挖掘

  道吾山历史文化悠久,景区内原兴华禅寺建于唐仁宗李昂大和开成年间(828—840年),距今1100多年为中国佛教禅宗高僧石头希迁的高足,药山惟俨之首席弟子宗智禅师所创建的名刹。按禅风声名,浏阳佛门道吾、石霜、宝盖、大光四大祖庭中,其盛首推道吾,该寺历史悠久、宗风大畅、历代高僧辈出、弟子众多,法嗣不仅遍布我国南方数省,更及东洋抚桑,是为日本佛教禅寺中严宗和临济宗的发脉之地,可见兴华禅寺在佛教禅宗的地位之重要。

  另外,道吾山景区有宗智初次进山路遇沙迦龙的传说、沙迦龙为唐文宗昂治病的传说、失马桥的传说、庆储与唐喜总宗宰相裴休的故事、楚园先住道吾,后住石霜,中兴南禅的历史等众多传说故事。元代欧阳玄、清代谭嗣同等历代名人赞美道吾山的诗词、楹联、散文、歌曲就有70余首。老一辈革命家毛泽东、胡耀邦、王震、宋任穷、王首道等都曾在道吾山留下足迹。

  虽然道吾山景区文化积淀深厚、历史传说丰富,是景区旅游发展的重要资源。但毕竟资源不等于市场。如何把这些历史文化资源进行挖掘整理,使之产品化,有形化,从而形成景区特色,吸引游客,是景区今后一段时间的重点工作内容。

  ③产品设计明显落后

  目前道吾山景区的产品基本停留在以观光为主的旅游发展初级阶段,与目前旅游业以休闲度假为发展方向,以互动娱乐为产品设计潮流的发展趋势明显不符。目前景区产品即没有经过“情景规划、体验设计”、“三条线理论”等先进旅游规划理念包装过的产品,也没有针对团队游客、高端休闲游客、自驾车游客群体、商务休闲游客、学生群体、青年情侣、银发族等不同游客群体提供针对性产品,基本上是不分不同群体特点和消费能力,一律提供单一的观光式旅游项目。这样景区缺乏产品特色,可能是景区游客量少的主要原因之一。在这种情况下景区的盈利能力较弱,对中远距离各类游客群体的吸引力不高。

  

  ④景区六要素存在问题

  由于各方面的原因,旅游景区食、住、行、游、购、娱六要素方面都存在或多或少的问题。例如:

  食的方面,目前主要是天湖东北侧的四家宾馆和天湖西侧的农家乐提供餐饮服务,规模小、档次底。缺少经过文化包装的高档次服务设施,同时,也缺少能够供大规模团队游客就餐场所。住的方面,目前四家宾馆的星级比较低、规模小。另外,食和住的方面的高中低档层次也没有拉开。基本都是中低档,应适当增加少量高档接待设施。行的方面,缺少多元化的交通方式。应该增加环湖游览的电瓶车、景区内交通的马车、双人/三人骑自行车等环保又新颖交通方式。游的方面,由于未经过专业的产品策划,游览过程中游客的参与性、互动性产品明显存在问题。购的方面,景区缺少小型旅游商品超市、旅游纪念品店、土特产店等购物场所。娱的方面,一方面,游客在游览过程中的娱乐性参与项目少。另一方面,住宿游客的夜间娱乐项目也相对缺乏。

  3. 发展思路

  道吾山景区的总体发展思路中,定位系统可以说是重中之重,如果没有准确的定位,市场营销、产品设计等工作根本无法展开,而明确定位后其它工作便可以围绕主题顺利展开。首先,通过对景区独特的区位优势和景区经营中的实际情况,我们将景区总体定位为浏阳市的城市生态公园、长株潭区域的生态休闲“后花园”。经过反复推敲后景区形象定位确定为“南禅祖庭 山水画卷”。一级市场定位于长株潭萍为主的城市群。功能定位则突出具有千年积淀的禅文化,并贯穿景区的核心游览过程。塑造禅文化主题的同时充分考虑不同游客群体的需求特点,辅助以民俗文化体验和欢乐游憩功能,并充分考虑市民休闲的需要。近期发展目标是通过景区的发展建设申报成为国家4A级景区,中远期目标是使道吾山景区能够成为长株橝区域旅游的精品和亮点,并融入到湖南旅游的精品环线中。

  

  4. 规划设计

  在规划方案中,景区按照总体发展思路的构想被划分为1-1-4的功能布局结构,即一条精品游览环线,一个接待服务中心和包括入口服务区、禅宗文化感悟区、欢乐游憩区和民俗文化体验区在内的四个各具特色的游览功能区。

  在禅文化感悟区,我们运用了晓月公司独有的历史文化有形化理论,通过动态与静态结合的方式,以入禅门-净心-寻找路径-修炼-顿悟-进入莲花圣境的时空顺序,以静态设计、互动娱乐相结合的方式把禅文化以游客喜闻乐见的形式加以产品化的形式展现出来,使游客看得见,摸的着,参与的进去,从而极大提高游览过程的趣味性和吸引力。同时,在作为核心服务区的天湖周边设计了植物十八罗汉景观节点,浅水区种植莲花,设置宗智雕像、佛教背景音乐系统等手段烘托禅文化主题氛围。

  在欢乐游憩区,我们运用了创意性旅游景观设计方法。通过游憩功能化手段,对游步道、休息点进行娱乐化、情趣互动式改造,彻底改变五老峰游程单调乏味的现状。同时,将与五老峰相连的西冲线路丰富为青少年喜爱的“欢乐谷”,以动物表演、互动游憩项目节点等形式进行全面的项目提升。

  在金鸡庵的民俗文化体验区内,我们以民俗文化展示、瓜果蔬菜采摘、吃农家饭、参加农事劳动等非常受城市游客欢迎的形式,对金鸡庵进行了全面的策划包装。

  在整个规划设计过程中,除了围绕景区定位体系对景区的旅游产品进行全面包装打造外,我们也从道路交通、基础工程、接待服务设施、环境保护、景观设计等多方面对景区所存在的不足之处,进行了全面的整合提升。随着规划内容的逐步实施,不久的将来道吾山景区将成为区域内特色鲜明,服务功能完备,设施完善的精品景区。

  

  二、 芜湖市绮梦湖生态农业观光园

  1. 项目简介

  绮梦湖生态农业观光园位于安徽省芜湖市区东北部,距市中心8公里,西北部为小杨村编组站,北部为芜湖市大桥镇,西部为马鞍山市当涂县年陡乡。生态观光园的规划范围包括芜湖市鸠江区官陡镇的南阳、鲁李、汀孟、官飞四个行政村的所属土地。生态观光园内土地属长江中下游冲击平原,地势平坦,较少起伏。土壤为冲击砂壤土,肥沃且利于农作物生长,承载力较强。生态园总占地面积约为10平方公里,多为农田、村庄、菜地和水面,其中有菜地500亩,大棚蔬菜地350亩,村庄宅基地1252亩。生态园内水面众多,且相互连接。主要有汀塘,孟塘,陶塘,荷塘,桂塘,上汀塘,周塘,水面合计共有2573亩。良好的土壤,丰富的水面水网,十分有利于生态农业生产和水产养殖,同时也为观光园提供了良好的生态和景观环境。在《芜湖市城市总体规划纲要》中,生态观光园被规划为城市生态绿地。

  芜湖市长江黄金水道上的著名港口,是公路、铁路、水路运输的交通枢纽,也是长江三角洲地区通往中西部地区的第二通道。空运方面,芜湖联航开通北京、佛山航线,南京禄口国际机场离芜湖仅60公里,距合肥骆岗机场130公里。陆路交通方面,有合-芜-宣-广高速公路、芜-马-宁高速公路, 205国道(芜宁路、芜南路)、318国道; 有省道S104线、S216线、S320线、S321线和县道46条。芜湖是京九、京广、京沪、陇海等铁路大动脉的重要结点。水路、航空、铁路、高速公路、国道等编制成了芜湖四通八达的立体交通网络。目前,生态观光园内有南阳路和五一路两条城郊型支路穿过,有101路和102路两条城市公交线路通达生态观光园内。在《芜湖市城市总体规划纲要》中,园区东部规划有城市东西向交通干道三环路,生态园北部则规划有城市南北向交通干道港湾东路。未来生态观光园与城市建成区的交通将十分便捷。

  生态观光园充分发挥自然条件的优势和紧邻城市的区位优势,加强农业多种经营和产业化经营。目前,生态观光园内农作物以水稻和蔬菜为主。另外还广泛种植苗木、花卉和中药材。生态观光园内的大量水面适合水产养殖。目前,主要以养殖鱼、蟹、鳖、虾和河蚌为主,另外还养殖部分塘藕和菱角。生产方式以个人承包经营为主。生态观光园内畜、禽类养殖业,主要有猪、羊、鸡、鸭等。其中鸭饲养量较大,鲁李村的养殖专业户的年饲养量为8000只左右。

  

  2. 目前存在的问题

  ①资源特色不突出:就目前生态观光园内的生态资源来讲,特色并不明显。由于芜湖地处长江下游地区,临近省份甚至周边区县同类资源数量众多。因此,生态园的资源本身不具备鲜明的特色和吸引力。

  ②旅游产品设计落后:产品设计方面与道吾山景区情况类似,目前生态园的产品基本没有文化特色,即没有运用先进的规划设计方法进行过项目策划包装。也没有针对不同游客群体的旅游项目。

  ③对历史文化的挖掘深度不够:芜湖地处富饶的江南鱼米之乡,自古就是长江流域重要的商埠城市。作为有2500多年历史的古城, 历史文化资源十分丰富。芜湖在明代纺织业已形成相当规模,有“织造尚淞江,浆染尚芜湖”的记载。近代芜湖是全国四大米市之一,晚清时被辟为对外通商口岸,是长江下游地区近代工业的发祥地之一。但生态园缺少具有芜湖历史文化特色的旅游产品。

  ④生态园内现有约3000户农户,如何进行搬迁和妥善安排将是项目前期重点工作内容。同时,生态园占地规模巨大,预计投入资金将达到4亿元以上。项目整体运作应充分考虑到巨额资金的投资回报。因此,有必要与生态人居示范区等房地产项目进行整合。

  

  3. 发展思路

   绮梦湖生态观光园项目是一个复杂的系统工程,因此我们的总体思路没有仅就生态园而论生态园,而是从社会主意新农村建设、旅游小城镇建设、生态人居示范样板工程、旅游休闲精品工程、国家级农业科技示范龙头项目、打造城市文化品牌名片、促进区域农村产业调整,增加农民就业和收入等多个角度进行了全方位、多角度的思路整合。

  ①社会主义新农村建设:按照党中央关于社会主义新农村建设所提出的“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的20字方针。与建设部、国家旅游局关于加快旅游小城镇建设的工作要求相结合。同时,按照安徽省新农村建设办公室提出新农村建设要突出五个重点的要求、《安徽省建设厅关于做好全省社会主义新农村建设村庄布点规划工作的意见》、《安徽省农委关于推进社会主义新农村建设的实施意见》等社会主意新农村建设相关文件的要求。绮梦湖生态观光园项目结合芜湖市三环线、港湾路、九华路等市政交通规划和拆迁等工作相结合,对生态园范围内,对南阳路与扁担河之间的村落进行整体搬迁,在南阳路北侧,以南阳村为依托,由巨勇公司出资开展社会主意新农村示范工程建设,统一规划农民新村,按照旅游小城镇的规划布局,规划建设学校、医院、商场、污水处理厂、邮电局、体育场等公共设施。对于自愿搬迁和出让土地经营权的农户,由巨勇公司按照政府制定的标准给予经济补偿,并与搬迁的农户统一签订就业合同,与市政府实施农村劳动力转移培训的“阳光工程”结合,对农民进行就业培训后,为每个农户至少提供一个从事农业种植、养殖、物业管理、保安、售货员、餐饮娱乐业服务人员等园区内的就业岗位。通过项目的整体建设将大幅度增加农民的收入,带动村容村貌的美化和农村产业结构的调整,从而打造安徽省社会主义新农村建设的样板工程。

  ②旅游小城镇建设:旅游小城镇建设除了社会主义新农村建设样板工程外,还包括了一个位于规划中的三环路两侧,占地约3000的生态人居示范工程。其发展思路是运用最先进的建筑技术手段对住宅区的景观绿化、环境质量、常规能源系统的优化、建筑布局(朝向、采光、通风等)、墙体节能、太阳能等环保能源的利用、中水的处理及利用等进行科学合理统筹规划设计。打造芜湖市的第一个生态人居示范工程。同时,人居示范工程与社会主义新农村一起组成了一个中远期规划居住人口超过三万的旅游小城镇。

  ③生态农业科技示范工程:在生态园内将专门规划出一个集产学研为一体的生态农业科技示范工程,通过合肥大学、安徽农业大学、南京大学等科研机构合作,使生态园的科技示范区成为农业科研试验基地。开展农业节水技术研究、优良品种研究、生物技术研究等工作。

   ④旅游休闲精品工程:通过园区内高科技农业示范区、优良水稻种植区、水生动植物养殖区、生态休闲区、民俗文化休闲区等各类旅游及休闲精品项目的打造,吸引大量游客来园区观光休闲。使观光园成为芜湖市旅游的精品项目之一,融入全市的旅游精品线路中,成为芜湖市乃至安徽省东部旅游的亮点和热点项目。

  ⑤打造城市文化品牌名片:芜湖历史悠久,春秋时代为吴国的鸠鹚邑,作为县名始于公元前109年,距今已有2000多年历史。因此,生态观光园将乾村和中孟村拆迁后的民房加以仿古化改造,打造明清风格和远古风格的鸠兹古镇,再现远古时代鸠兹人民的生活劳作场景和明清时期芜湖作为全国四大米市之一的繁荣胜景。从而将芜湖的历史文化以游客看得见、摸的着、参与的进去的方式,展现在来自全国各地的游客面前。形成芜湖市的文化品牌窗口,打造芜湖市的文化品牌。

  ⑥区域经济发展新模式:绮梦湖观光生态园项目将农业、旅游业、休闲娱乐业、服务业、物流业、文化产业、多条产业链交织融合,形成相互联动的区域经济发展新模式。项目建成后将带动地方经济的发展和三农问题解决,促进社会主义新农村建设和旅游小城镇的建设发展。

  

  4. 规划设计

  按照项目总体策划思路,生态园依照功能被划分为1-2-8的空间布局结构,即一个旅游小城镇,一条陆上游线路,一条水上游线路构成两条游览交通环线和八个功能分区。八个功能分区分别是:入口接待服务区、水生动植物休闲区、民俗文化休闲区、瓜果蔬菜游赏区、生态家禽养殖区、良种水稻种植区、高科技农业示范区、旅游小城镇等八个不同功能的旅游区域。

  ①入口接待服务区:位于生态园东南角,共占地约1439亩。入口服务区包括:入口广场、生态观光园大门、大型生态停车场、游客服务中心、旅游商品购物街、休闲餐饮街、生态休闲娱乐中心、生态物流市场等。

  ②水生动植物游赏区:位于入口接待服务区西侧,总面积约771亩,主要是水上岛屿和半岛浅水区,适宜进行水生动植物养殖,以水生经济作物藕、莲、菱角、茭笋、水芋等为主要种植品种,以鱼、虾、蟹、鳖等为主要水生动物养殖种类。既有观赏性、又有经济价值,游客可以在观赏、品尝中了解、增长水生经济作物方面的知识。

   ③民俗文化休闲区:位于瓜果蔬菜游赏区东北侧,生态人居示范区西南侧,水生动植物休闲区西北侧的半岛上,占地面积约664亩,主要是目前乾村和中孟村所属土地。民俗文化休闲区主要设置,民俗文化体验区、乡村旅舍、农家乐、渔家乐、休闲垂钓区、主题岛屿等。

  ④瓜果蔬菜游赏区:位于民俗文化休闲区西南侧,东南与家禽养殖区相连,南侧与水生动植物游赏区隔水相望。占地约364亩,主要种植有西红柿,黄瓜,茄子,青菜等40多种无公害瓜果蔬菜。设有瓜果长廊、采摘园等。同时,在瓜果蔬菜游赏区将原有民房4、5间改造为管理用房,供办公、住宿和贮藏化肥农药、种子等。

  ⑤生态家禽养殖区位于南阳路南侧,西北与生态高科技农业示范区相连,东南与瓜果蔬菜游赏区交界。占地约393亩,主要养殖鸡、鸭、鹅等家禽类动物。

  ⑥良种水稻种植区:位于生态家禽养殖区东北侧,占地299亩,主要种植“华两优1206”超级杂交水稻等优质水稻品种,每年收获的无公害优质稻米由巨勇公司统一收购,供生态园内的餐饮企业作为主食提供给游客。同时,在良种水稻种植区将原有民房4、5间改造为管理用房,供办公、住宿和贮藏化肥农药、种子等。

  ⑦高科技农业示范区位于南阳路南侧,西侧与良种水稻种植区隔水相望,东侧与生态人居示范区交界。共占地179亩,主要与安徽农业大学、安徽农科院联合组建“农业科技创新中心”,走引种、试验、繁育、示范、推广的技术路线,在生态园内建成种子培育田,并在周边农村逐步建立“华两优1206”超级杂交水稻等优质水稻种子生产基地,通过订单农业的方式带动农户的农业生产,每年向社会提供良种。同时,在高科技农业示范区内将原有民房4、5间改造为管理用房,供办公、住宿和贮藏化肥农药、种子等。

  ⑧旅游小城镇包括:社会主义新农村建设示范区和生态人居工程示范区两个部分。

   1)社会主义新农村建设示范区

  社会主义新农村建设示范区的用地范围是小杨村铁路编组站以西,扁担河以东,南阳路以北和已规划的港湾东路以南的地域,总占地面积约1778亩。按照中远期3万人口的规模进行旅游中心集镇的规划,合理划分行政用地、教育用地、问题用地、医疗用地、商业用地、居住用地等城市用地性质,科学规划布局道路、自来水厂、污水处理厂、汽车站、医院、中小学、消防站、邮局、加油站等公共设施。

  2)生态人居示范区

  绮梦湖生态人居示范区位于扁担河与规划中的三环路之间的居住区高总面积约2893 亩,度控制在6层,20米以下,建筑密度1.0,江南民居风格。生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则,即综合系统效率最优原则,设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素,使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换,获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循环转换,获得一种高效、低耗、无废无污染,生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境,如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等,也涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。生态人居示范工程将从规划设计、能源与环境、室内环境质量、小区水环境、材料与资源等5个方面对居住小区进行全面科学的生态化规划设计和施工管理。打造完成的生态住宅将使用六大系统使室内温度全年保持在24-26度,室内湿度40-70%之间。同时,生态人居示范项目的规划设计将严格遵照《中国生态住宅技术评估手册》中所规定的要求,对住宅区的景观绿化、环境质量、常规能源系统的优化、建筑布局(朝向、采光、通风等)、墙体节能、太阳能等环保能源的利用、中水的处理及利用等进行科学合理统筹规划设计。争取成为芜湖市的首家生态人居示范工程。

  

  三、 总结

  尽管浏阳市道吾上景区和芜湖市绮梦湖生态农业观光园都属于城市型旅游项目,但在资源类型和区域旅游发展的现状上差异很大。道吾山景区的规划设计工作主要集中于如何深度挖掘历史文化并使之产品化,打造景区的项目吸引力,景区内交通规划,环境保护和基础工程的完善等方面。而绮梦湖生态农业观光园则需要一方面打造旅游项目,另一方面又要与社会主义新农村建设、生态人居示范工程和旅游小城镇等方面相结合。因此,比较起来绮梦湖生态农业观光园项目要更加复杂,在规划设计方面不仅要运用旅游规划设计理论,并需要融合城镇规划和生态建筑设计方法。同时设计出旅游、休闲、生态农业、村镇建设、房地产开发等多学科领域整合协调发展的总体思路,以适应绮梦湖生态农业观光园项目的实际情况。

  我们在本文中所分析的两个实战案例是晓月公司众多城市型旅游项目中比较具有代表性的案例。由于各地此类旅游项目的资源、市场、发展现状等多种因素的差异,使不同地域情况,不同资源类型项目的发展思路,规划设计方法运用等都存在不同程度的差异,我们会在今后几期的文章中继续结合实战案例加以分析,供国内城市型旅游项目在运作过程中参考借鉴。